??分化：东南沿海二、三线排名提升
东三省二线位次下滑

??在投资前景排名中，本文综合考虑市场容量、市场供求、购买能力等城市基本面情况，同时将高校在校生数量、房地产开发投资额、土地财政依赖度、基础设施投资水平、教育支出、高星级酒店数量等外部因素也作为关键项目进行打分作为参考，从而得出最终排名。

??从各能级城市综合排名情况来看，各能级城市内部排名虽有变化，譬如二线城市中海口、厦门、杭州等排名明显进步，大连、哈尔滨等城市排名也出现了较大幅度的下滑，导致各城市平均排名均与去年同期相同，一、二、三线城市之间的差距依旧。

??在处于行业周期性低位的2022年上半年，可以看到长三角土拍区域的热度仍然相对较高，宁波、杭州、合肥、盐城、台州上半年平均溢价率仍保持在5%以上，其中合肥平均溢价率达到了9%，在上半年成交量TOP20城市中排名第一，台州平均溢价率也达到了8%。而在2022年年中，也可以看到杭州、南京、宁波、苏州等城市新房市场成交率先迎来复苏。

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??三四线城市平均排名与上年持平，其中台州表现较为突出，排名提升9个位次，进入榜单TOP40。究其原因，一方面近年来台州经济保持较快增长，近两年GDP平均增速达到6%，处于重点城市前列，且居民收入水平较高，人均可支配收入达到了5万元以上，在长三角相对较低的房价水平下，居民购房门槛也相对不高，导致台州市需求侧支撑评价较高，市场韧性较佳，新一年城市排名也有所提升。

??正是由于大量高收入群体的住房需求支持，一线城市的需求端支撑长期表现强劲，尤其是在2020年上半年疫情发生以来，一线城市的楼市表现超出预期，韧性十足。具体来看，2020年下半年楼市成交迅速反弹，北上广深四个城市的商品住宅成交量均明显走高，并达到2017年以来的最高点，其中上海、广州和深圳的同比涨幅均在15%以上。进入2021年下半年，在全国楼市成交普遍大幅下滑的情况，一线城市成交规模仍能保持相对高位。进入到2022年，在行业成交规模持续收窄的背景下，在2022年2季度一线城市成交下探的趋势率先趋稳。除上海因为疫情反复影响，导致2季度商品住宅成交进一步环比下跌之外，深圳环比降幅明显收窄，北京、广州成交规模更是出现了触底回升，其中广州市商品住宅成交量更是较2020年同期增长了14%。

??但是从楼市实际走势来看，受到国内外经济形势动荡和疫情反复等因素叠加影响，销售端信心恢复缓慢。直至2022年年中，楼市需求侧表现才稍见抬头，但对比往年同期来看仍在相对低位。在此背景之下，我们认为2022年城市之间的分化将进一步凸显，那些外来人口众多、住房刚需积压、购买力较强的城市购房者信心或将率先走稳，而前期楼市供给侧超前发展、人口吸纳能力不强的城市仍将深陷去化泥沼。企业在城市选择上，也应当更加重视不同城市之间的基本面差异，重点关注在近两年疫情影响之下的经济和人口发展韧性较佳的城市。在当下这个时点上，我们也有必要对城市的基本面指标再做详细的分析，对不同城市的发展前景重新进行客观的量化评价。

??5.1、一线城市：人口增长虽现放缓，大量高收入群体支持下需求韧性依旧最强

??在拿地成本下降的背景下，多数城市的房价保持稳定，部分限房价的城市如杭州、成都、长沙、宁波等还在第三轮集中供地中进一步上调了商品住宅销售限价，房地价差空间被进一步扩大。17个城市中，约七成的城市在2021年下半年成交涉宅地的房地价差明显高于上半年，仅长沙、青岛等少数城市因成交结构更偏向房价较低的郊区而导致房地价差空间缩小。再与2020年相比来看，仍有过半的城市在2021年下半年的房地价差水平超过2020年，利润空间明显扩充。

文章来源：《城市发展研究》 网址: http://www.csfzyj.cn/zonghexinwen/2022/0726/1146.html