??2022年，CRIC研究中心在历年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国285[1]个地级以上市，并且新增GDP增长、七普后人口发展等指标，将最新城市数据进一步更新到2021年，同时更完善了分析方法，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。全文主要结论有以下五点：

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??5.2、二线城市：大部分城镇化率已达高位，城镇人口增长更加依赖人口流入

??但相对应的，东三省的大连、哈尔滨常住人口均出现收缩，其中哈尔滨更是跌破了千万人口大关。在中国出生人口急剧下滑的大背景下，人口老龄化突出、经济竞争力下降的东北，面临的常住人口收缩挑战也将更为严峻。在人口向外流出下，这些城市的住房需求规模增长也多见顶收缩。

??受城市规模扩张、消费水平较高、房价高企等因素影响，2021年以来四大一线城市人口增速明显放缓，其中北京市2021年常住人口甚至出现了0.4万人的负增长，并且广州、上海、深圳的人口增速也明显降低。但经济持续活跃发展使得一线城市的收入水平明显高于二三线城市。从城镇人均可支配指标来看，一线城市城镇人均可支配收入均超过了7万元，全部位列全国TOP10以内，其中2021年上海的城镇人均可支配收入均迈上7.8万元的大关，指标排名位列继续位列全国首位。??

??从近两年重点城市成交地价变化来看，2020年，受资金环境宽松影响，地价逐步走高，如成都、武汉等城市均诞生了新的单价地王。进入2021年，随着资金环境逐渐收紧、调控政策加码等因素影响，上半年地价虽仍旧上涨但涨幅明显回落，下半年则在行业环境发生显著改变的影响下地市遇冷，多数城市二三轮集中供地热度明显走低，地价也出现了下调。

??2021年下半年以来，面对行业销售、投资双双下行的市场行情，再加之部分经营不善企业“暴雷”的出现，使行业消费端的信心大幅消退。出于自身收入预期不稳定和新房交房前景的担忧，居民对于住房改善的选择更加趋于审慎和保守，在此背景之下，与刚性住房需求相关常住户籍人口比、常住人口增量等指标更为值得我们所关注。

??作为衡量城市经济发展最重要的宏观指标之一，GDP基本能够反映出当前城市的经济实力。据2021年城市统计年鉴中的数据显示，只有8%的城市经济总量超过了5000亿元，70%的三四线城市经济总量介于500亿元至3000亿元之间，整体经济实力仍处于较弱水平。从区域分布来看，这些经济总量较高的城市集中分布在东部沿海一带，特别是大湾区和长三角核心区的城市如无锡、佛山、南通等，这些城市的GDP总量都超过了1万亿，经济实力甚至超过了大部分二线城市。

??二线城市平均排名相比上年保持不变，但城市内位次变化明显。其中最值得关注的是杭州，排名较上升2个位次跻身前三。活跃的新兴经济发展、高水准城建和政务水平、较一线城市更低的落户门槛，使得杭州在近年的人才发展中占尽优势。而市区大部分优质板块长期的一二手房价倒挂，以及地方政府对于地价和房价的精细把控，使得杭州土地市场的投资机会也一直是行业的关注焦点。与之相对的，东三省二线城市排名均较去年出现回落，其中哈尔滨名次更是下降10位。受疫情和人口流出等因素叠加影响，东三省住房需求亦持续回落，哈尔滨常住人口在2021年跌破1000万，对周边城市的人口吸纳速度已经比不上自身人口向南方发达城市的流出速度。

??正是在二线城市城镇化率已达高位、未来增长空间有限的背景下，城市研究也更需要关注短期的常住人口总量变化。联系2021年二线城市常住人口动向，可以看到除武汉2021年因疫情因素出现人口大幅增长，一年内人口增加超130万之外，成都、西安、长沙、南昌等城市常住人口均出现较快增长。在人口持续上升的推动下，这些城市的住房需求亦值得关注。如杭州，在2020年-2021年两年间，商品住宅市场并没有受到疫情和经济环境的影响出现收缩，反而是进入了新的规模扩张周期，2021年杭州市商品住宅成交规模达到了2184万平方米，在二线城市中高居首位。

??前景排行前10的城市名单中，长三角城市数量进一步增加至5个，占据半数席位。合肥因行业波动下相对稳健的经济发展和房地产市场表现，排名上升四个位次升至第7，而重庆受2021年市场上下半年冷热显著分化、土地市场持续低迷等因素影响，排名跌出前十。至此，长三角所有直辖市、省会和副省级城市全部跻身前十。

文章来源：《城市发展研究》 网址: http://www.csfzyj.cn/zonghexinwen/2022/0726/1146.html