据七普统计数据，我国不少大城市城镇化率发展已经接近或超过发达国家80%的平均水平。以二线城市为例，目前平均城镇化率已经达到了80%，天津、南京、厦门等地城镇化率更是达到了85%以上，考虑到耕地红线和城郊均衡发展等因素，未来这些大城市城镇人口或可进一步增加，但城镇化率进一步提升的空间已经很小。

在投资前景排名中，本文综合考虑市场容量、市场供求、购买能力等城市基本面情况，同时将高校在校生数量、房地产开发投资额、土地财政依赖度、基础设施投资水平、教育支出、高星级酒店数量等外部因素也作为关键项目进行打分作为参考，从而得出最终排名。

此外，百强房企在珠三角区域的投资占比在25%左右上下波动，变化幅度不大，房企对于珠三角城市的偏好程度保持在较为稳定的水平；但中西部和环渤海三四线投资占比持续下滑，从2018年到2021年，占比分别下降8个百分点和3个百分点。由此可见，房企在投资撤离三四线城市的时候，最先退出的就是中西部和环渤海的三四线城市。

01格局：长三角5市跻身前十

就各城市常住户籍人口比分布情况来看，目前流动人口仍主要向长三角、大湾区集聚。其中大湾区的城市表现更为抢眼，不仅广州、深圳聚集了大量的外来流动人口，东莞、中山、佛山、珠海、惠州等市也集聚了大量的外来人口，其中东莞常住户籍人口比高达4.07，外来流动人口数量更是达到了户籍人口的三倍以上，近年来深圳向东莞的产业转移，也进一步提升了外来人口平均素质和平均薪资水平；得益于突出的居民收入和人口指标，2022年东莞市前景排名继续维持在TOP30的行列。长三角方面，常住户籍人口比指标略逊于大湾区，但人口流入城市分布范围更广，除一二线城市外，苏南及绝大部分浙江城市均处于人口显著流入，并且与流动务工占比较高的大湾区相比，长三角流动人口本地化的意愿更高，外来人口带来的需求侧支撑也更为显著，典型如嘉兴，得益于上海和杭州的发展外溢效应推动，近年来外来人口持续流入，新增住房需求持续增长，在2021年动荡的市场环境下，市区商品房成交面积仍能保持三成以上的增幅。

文章来源:乐居买房

04投资：地价回落修复投资利润空间

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04需求：流动人口持续向长三角、大湾区集聚，大连、哈尔滨人口均现负增长

在三四线拿地金额分布的变化上，房企对不同区域的偏好程度出现了较大差异，投资结构也发生明显改变：自2018年以来，房企在长三角的投资占比持续增加，2021年长三角区域的占比达到62%，较2020年增加9个百分点，较2018年更是大幅提升15个百分点。

在需求透支、调控政策用力过度、企业过度追求规模等多方面内外因素叠加影响下，2021年下半年后中国房地产市场进入了深度的下行调整期。不仅成交规模出现回落，商品房价格也出现了回调。商品房市场量价齐跌之下，消费者购房信心受挫，企业回款速度下降、拿地态度趋于保守，房地产行业发展面临巨大挑战。2022年上半年以来，为稳住经济基本面，中央多次表态要稳地产，并明确房地产税在年内暂停试点推广，下调中长期贷款利息基点，保证房企和购房者的合理融资需求。地方调控也对供求双方给予更多支持，需求侧方面，限购解禁、限贷放松、首付比例下调、多孩家庭限购放宽等举措已经成为大多数城市的“标配”，最大限度促进合理住房需求的入市；针对项目拿地和开发环节，降地价、提高售价做大盈利空间预期，降低保证金比例、适度放松预售资金监管，减轻企业资金压力。

文章来源：《城市发展研究》 网址: http://www.csfzyj.cn/zonghexinwen/2022/0725/1145.html