作为衡量城市经济发展最重要的宏观指标之一，GDP基本能够反映出当前城市的经济实力。据2021年城市统计年鉴中的数据显示，只有8%的城市经济总量超过了5000亿元，70%的三四线城市经济总量介于500亿元至3000亿元之间，整体经济实力仍处于较弱水平。从区域分布来看，这些经济总量较高的城市集中分布在东部沿海一带，特别是大湾区和长三角核心区的城市如无锡、佛山、南通等，这些城市的GDP总量都超过了1万亿，经济实力甚至超过了大部分二线城市。

前景排行前10的城市名单中，长三角城市数量进一步增加至5个，占据半数席位。合肥因行业波动下相对稳健的经济发展和房地产市场表现，排名上升四个位次升至第7，而重庆受2021年市场上下半年冷热显著分化、土地市场持续低迷等因素影响，排名跌出前十。至此，长三角所有直辖市、省会和副省级城市全部跻身前十。

[1]2019年1月，莱芜并入济南

二线城市平均排名相比上年保持不变，但城市内位次变化明显。其中最值得关注的是杭州，排名较上升2个位次跻身前三。活跃的新兴经济发展、高水准城建和政务水平、较一线城市更低的落户门槛，使得杭州在近年的人才发展中占尽优势。而市区大部分优质板块长期的一二手房价倒挂，以及地方政府对于地价和房价的精细把控，使得杭州土地市场的投资机会也一直是行业的关注焦点。与之相对的，东三省二线城市排名均较去年出现回落，其中哈尔滨名次更是下降10位。受疫情和人口流出等因素叠加影响，东三省住房需求亦持续回落，哈尔滨常住人口在2021年跌破1000万，对周边城市的人口吸纳速度已经比不上自身人口向南方发达城市的流出速度。

05各能级城市：地价回落修复投资利润空间，厦门、宁波、杭州显著受益

5.3、三四线城市：东南沿海城市持续领跑，逆周期下投资更关注长三角

三四线城市平均排名与上年持平，其中台州表现较为突出，排名提升9个位次，进入榜单TOP40。究其原因，一方面近年来台州经济保持较快增长，近两年GDP平均增速达到6%，处于重点城市前列，且居民收入水平较高，人均可支配收入达到了5万元以上，在长三角相对较低的房价水平下，居民购房门槛也相对不高，导致台州市需求侧支撑评价较高，市场韧性较佳，新一年城市排名也有所提升。

在地价下降的城市中，厦门、宁波、沈阳等城市，地价环比上一季度下降了五个百分点以上，地价降幅十分显著。以地价降幅最大的厦门为例来看，第四季度恰逢厦门第三轮集中土拍收官，尽管土拍规则明显收紧，但是由于和第二轮相比，第三轮出让地块的溢价率上限下调，并除了岛内两宗地外，其余地块仅有常规配建要求，因此拿地成本较此前也明显走低。成交的7宗地中除定向出让的湖里区P06号地块和因周边暂无同类型地块成交的集美P01地块外，其余地块较周边此前厦门出让地块的价格均有所下降，平均降幅达12%。

在拿地成本下降的背景下，多数城市的房价保持稳定，部分限房价的城市如杭州、成都、长沙、宁波等还在第三轮集中供地中进一步上调了商品住宅销售限价，房地价差空间被进一步扩大。17个城市中，约七成的城市在2021年下半年成交涉宅地的房地价差明显高于上半年，仅长沙、青岛等少数城市因成交结构更偏向房价较低的郊区而导致房地价差空间缩小。再与2020年相比来看，仍有过半的城市在2021年下半年的房地价差水平超过2020年，利润空间明显扩充。

具体来看，前五依旧是四个一线城市和杭州，其中北京、上海分列首次两席。杭州位列第三，在相对一线城市更为开放的人才引进政策下，2021年以来杭州的热度始终处于各城市前列，排名较去年上升两个位次升至第三。广州、深圳排名均下降一个位次排在第四、五位。

榜单解读

受城市规模扩张、消费水平较高、房价高企等因素影响，2021年以来四大一线城市人口增速明显放缓，其中北京市2021年常住人口甚至出现了0.4万人的负增长，并且广州、上海、深圳的人口增速也明显降低。但经济持续活跃发展使得一线城市的收入水平明显高于二三线城市。从城镇人均可支配指标来看，一线城市城镇人均可支配收入均超过了7万元，全部位列全国TOP10以内，其中2021年上海的城镇人均可支配收入均迈上7.8万元的大关，指标排名位列继续位列全国首位。??

但相对应的，东三省的大连、哈尔滨常住人口均出现收缩，其中哈尔滨更是跌破了千万人口大关。在中国出生人口急剧下滑的大背景下，人口老龄化突出、经济竞争力下降的东北，面临的常住人口收缩挑战也将更为严峻。在人口向外流出下，这些城市的住房需求规模增长也多见顶收缩。

文章来源：《城市发展研究》 网址: http://www.csfzyj.cn/zonghexinwen/2022/0725/1145.html