长三角、珠三角城市圈经济实力雄厚，居民购买力强，在行业中目前仍然保持着领先的状态，发展前景排名前50的城市已经连点成片。其中长三角更是形成了“南京-上海-杭州-宁波-温州”的“3”字型发达城市群走廊，不仅城市能级较高的一二线城市全处于排名前列，无锡、嘉兴、常州、绍兴、金华等城市，得益于发达的民营经济支持，居民收入水平在全国范围内处于领先位置，吸引了大量外来人口的到来，典型如金华、无锡、嘉兴、常州常住人口都达到了户籍人口的1.3倍以上，外来人口购房安居的刚性住房需求持续保持高位。再加之近年来房地产供给侧调控改善了常州、温州等城市的库存压力，使得长三角，尤其是宁沪杭甬温沿线城市的投资前景一直为房地产行业所关注。结合排名变化来看，不少城市排名较2021年进一步提升，典型如合肥上升4名、台州上升9位，芜湖、镇江均上升6位。

正是由于大量高收入群体的住房需求支持，一线城市的需求端支撑长期表现强劲，尤其是在2020年上半年疫情发生以来，一线城市的楼市表现超出预期，韧性十足。具体来看，2020年下半年楼市成交迅速反弹，北上广深四个城市的商品住宅成交量均明显走高，并达到2017年以来的最高点，其中上海、广州和深圳的同比涨幅均在15%以上。进入2021年下半年，在全国楼市成交普遍大幅下滑的情况，一线城市成交规模仍能保持相对高位。进入到2022年，在行业成交规模持续收窄的背景下，在2022年2季度一线城市成交下探的趋势率先趋稳。除上海因为疫情反复影响，导致2季度商品住宅成交进一步环比下跌之外，深圳环比降幅明显收窄，北京、广州成交规模更是出现了触底回升，其中广州市商品住宅成交量更是较2020年同期增长了14%。

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但是从楼市实际走势来看，受到国内外经济形势动荡和疫情反复等因素叠加影响，销售端信心恢复缓慢。直至2022年年中，楼市需求侧表现才稍见抬头，但对比往年同期来看仍在相对低位。在此背景之下，我们认为2022年城市之间的分化将进一步凸显，那些外来人口众多、住房刚需积压、购买力较强的城市购房者信心或将率先走稳，而前期楼市供给侧超前发展、人口吸纳能力不强的城市仍将深陷去化泥沼。企业在城市选择上，也应当更加重视不同城市之间的基本面差异，重点关注在近两年疫情影响之下的经济和人口发展韧性较佳的城市。在当下这个时点上，我们也有必要对城市的基本面指标再做详细的分析，对不同城市的发展前景重新进行客观的量化评价。

2021年下半年以来，面对行业销售、投资双双下行的市场行情，再加之部分经营不善企业“暴雷”的出现，使行业消费端的信心大幅消退。出于自身收入预期不稳定和新房交房前景的担忧，居民对于住房改善的选择更加趋于审慎和保守，在此背景之下，与刚性住房需求相关常住户籍人口比、常住人口增量等指标更为值得我们所关注。

2022年，CRIC研究中心在历年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国285[1]个地级以上市，并且新增GDP增长、七普后人口发展等指标，将最新城市数据进一步更新到2021年，同时更完善了分析方法，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。全文主要结论有以下五点：

在处于行业周期性低位的2022年上半年，可以看到长三角土拍区域的热度仍然相对较高，宁波、杭州、合肥、盐城、台州上半年平均溢价率仍保持在5%以上，其中合肥平均溢价率达到了9%，在上半年成交量TOP20城市中排名第一，台州平均溢价率也达到了8%。而在2022年年中，也可以看到杭州、南京、宁波、苏州等城市新房市场成交率先迎来复苏。

凭借着国内的经济和人口首位度叠加优势，北京和上海即便在严峻的疫情冲击下，其庞大的外来人口和大量的高收入岗位，仍然为这些城市提供了坚实的需求侧支撑，联系2022年最新地市走向来看，可以看到京沪土地市场热度依旧高居不下，上海22年首轮土拍中有高达三成地块触顶成交，北京第二轮土拍中达到最高限价的地块也接近三成。再加之近年来一线城市人才政策有所放松，如上海在2022年进一步放宽了应届毕业生的落户标准，在高素质外来人口持续涌入的推动下，京沪房地产市场发展前景依旧难以撼动。广州和深圳则各有短板，其中广州市内各区域发展分化显著，反映在房地产市场方面，最典型的即是地市的冷热分化显著，市中心区域土拍高热、远郊流拍成为常态；深圳则是城镇建设用地不足，大大制约了城市承载能力的进一步上升。

文章来源：《城市发展研究》 网址: http://www.csfzyj.cn/zonghexinwen/2022/0725/1145.html